상생 임대인 제도 가족 간 임대차 계약 시 적용 여부

상생임대인 제도는 정부가 임대료 상승을 억제하고 임차인의 주거 안정성을 높이기 위해 도입한 정책으로, 이 제도는 임대인이 일정 조건을 충족할 때 세제 혜택(양도소득세 비과세 특례, 세액 공제 확대)을 받을 수 있는 제도입니다. 코로나19 이후 경기 침체와 주거 불안정 심화로 인해 임대료 급등 문제가 대두되면서, 이를 완화하기 위해 임대인을 유인책으로 동참시켜 임대료 안정화를 유도하고자 만들어진 정책입니다.

상생임대인제도

<상생 임대인 제도? >

임대료 인상 제한 

임대인은 기존 세입자와 계약을 갱신할 때 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로만 인상해야 상생임대인 제도의 혜택을 받을 수 있습니다. 이를 통해 세입자의 과도한 임대료 상승 부담을 줄일 수 있어 주거 안정을 도모할 수 있습니다. 

대상 주택

민간 임대주택을 대상으로 하며, 보유 주택 수는 제한은 없다고 합니다. 상생임대인 제도의 혜택을 받기 위해 임대인이 실거주 요건은 충족하지 않아도 됩니다.

임대인이 받을 수 있는 혜택

양도소득세 비과세 특례 : 상생임대인 조건을 충족하면, 향후 주택을 양도할 때 2년 거주 요건 없이도 비과세 혜택을 받을 수 있고, 임대 소득에 대한 세액공제 등의 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

운영 기간 : 현재 제도는 한시적으로 운영되고 있으며, 시기에 따라 혜택 및 요건이 조정될 수 있습니다.

제도 활용법 : 상생임대인으로 인정받기 위해 국세청에 임대차 계약 관련 서류를 제출하거나, 등록 임대 사업자*로 등록하면 됩니다.

---

*등록 임대 사업자 : 등록임대사업자란 정부가 정한 기준에 따라 민간 임대주택을 등록하고 임대사업자로서 일정한 의무를 준수하며 주택을 임대하는 개인 또는 법인을 말합니다. 등록임대사업자는 세제 혜택을 받는 대신, 임대료 상승 제한 등 정부가 정한 의무를 이행해야 합니다.

 

등록 임대 사업자 등록 시 등록 가능한 주택은 전용면적 85㎡ 이하의 소형 주택이어야 하며, 일부 지역은 85㎡를 초과할 수 있습니다. 주택 유형에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 포함됩니다.

임대사업자로 등록하기 위해서는 관할 시·군·구청에 등록 신청을 해야 하며, 임대주택 등록과 함께 국세청에도 관련 신고를 해야 합니다.

등록임대사업자는 세제 혜택을 받을 수 있는데, 일정 조건을 충족하면 취득세와 재산세를 감면받을 수 있으며, 일정 기간 임대를 유지하면 양도 소득세를 일부 또는 전액 감면 받을 수 있고, 임대 주택으로 등록된 주택은 종합 부동산세 계산에서 제외됩니다. 또한 임대 사업자 등록 주택에 대해서는 정부가 지원하는 대출 상품 이용이 가능합니다. 

등록 임대 사업자가 세제 혜택을 받기 위해 정부가 정한 기준을 이행하는 것이 필수인데, 계약 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한해야 하며, 임대 의무기간도 단기 임대는 최소 4년, 장기 임대는 최소 8년으로 이 기간 동안에는 임대 주택을 임대 용도로 유지해야 합니다. 등록한 임대 주택은 임대 의무기간 동안 매도나 임대 위한 조건 위반이 제한됩니다. 

---

 

상생임대인 신청 시 주의사항

상생임대인으로 인정받기 위해서는 5% 인상 제한 조건을 반드시 충족해야 하며, 이를 위반할 경우 혜택이 제한될 수 있습니다. 또 정책과 관련된 세부 조건, 혜택 등은 해마다 변경될 수 있으므로, 최신 정보를 확인하는 것이 필요합니다. 

 

<가족 간 임대차 계약 시에도 상생 임대인 혜택 받을 수 있을까?>

가족 간 임대차 계약의 경우에는 상생임대인 혜택을 받기 어렵다고 하는데요. 일반적으로 가족 간 거래는 상생임대인 혜택을 받기 어렵지만, 실질적인 임대차 관계를 명확히 증명할 수 있다면 예외적으로 가능할 수도 있습니다. 하지만 가족 간에 임대차 관계를 명확하게 증명할 수 있는 요건이 까다로우므로, 가족 간 상생 임대인 제도 신청을 희망한다면 이에 대해 세무사나 국세청 상담을 통해 사전 확인하는 것이 필요합니다.

가족 간 임대차 계약 시 상생임대인 혜택 적용이 어려운 이유

가족 간 계약은 형식적으로만 체결되는 경우가 많고, 형식적인 계약을 통해 세제 혜택 제도를 악용할 가능성이 높습니다. 그렇기 때문에 국세청은 실질적인 임대차 계약 여부를 판단하기 위해 임대차 계약서, 보증금 지급 증빙 자료(계좌이체 내역 등)를 확인한다고 합니다.

가족 간 거래는 보통 객관적인 임대차 관계를 입증하기 어렵기 때문에 상생임대인 요건에서 배제될 가능성이 큽니다.

또한 세법상 특수관계인을 규정하고 있는데, 세법에서는 특수관계인(배우자, 직계존비속 등)과의 거래를 더욱 엄격하게 다룹니다. 즉, 가족 간 거래에서 세제 혜택을 신청할 경우, 국세청에서는 이를 면밀히 검토하며 일반 거래보다 높은 기준으로 심사한다고 합니다. 

가족 간 임대차 계약 시 상생 임대인 혜택 적용 받을 수 있는 방법

가족 간에도 상생임대인 혜택을 받을 수 있는 경우 임대차 계약이 실질적임을 명확히 증명할 수 있는 경우로 임대 계약서 작성, 보증금 및 월세 지급 이력(은행 계좌 입출금 내역)을 통해 객관적 증빙 자료를 제출할 수 하여, 실제 임대차 관계가 유지되고 있음을 확인받을 경우 가능하다고 합니다. 상생 임대인 혜택을 받고자 할 경우 임대 시작 시점에서 임대 계약서 작성하고, 보증금 및 월세 지급 이력 등 증빙 자료를 잘 준비해 두었다면 선정될 가능성이 있을지도 모르겠습니다. 

 

실질 임대차 계약 인정 요건

가족 간 거래는 형식적 계약으로 인정될 가능성이 높아, 객관적인 실질 임대차 관계를 증명해야 합니다.

1. 정식 임대차 계약서 작성

2. 전세보증금의 실질적 지급(계좌이체 등 명확한 증빙 자료)

3. 세입자가 임차인으로서 실거주하고 있다는 증빙(전입신고, 공과금 납부 내역 등)

 

단, 특수관계인의 임대차 거래가 상생임대인 조건을 충족하는지 여부는 국세청의 심사 기준에 따라 달라질 수 있으므로 사전 확인이 반드시 필요합니다. 

상생임대인제도